Рынок управления – в ожидании цифровизации
Рынок офисной недвижимости с каждым годом становится все более качественным. В горизонте последующих 3–4 лет более 90% нового предложения из всего запланированного объема будут составлять бизнес-центры класса А. Новые объекты становятся более технологичными, а также комфортными с точки зрения обеспеченности качественной технической и социальной инфраструктурой. Таким образом, девелоперы ставят все более высокую планку управляющим компаниям, которые эксплуатируют данные объекты, что и является триггером к постоянному развитию рынка управления.
Вектор развития
В течение последних нескольких лет в условиях относительно устойчивой макроэкономической ситуации в стране и активного девелопмента (Ред.: мы сейчас не принимаем во внимание печальные события последних пары месяцев) сегмент управления коммерческой недвижимостью стабильно развивался. В ответ на растущие требования арендаторов УК начали активно внедрять в работу новые «фишки», которые позволили им повысить эффективность работы и качество предоставляемых для заказчика услуг. Большинство компаний сделали ставку на автоматизацию процессов и начали активно работать над сервисами, обеспечивающими online взаимодействие с арендатором. В частности, одна из таких опций – личный кабинет арендатора, через который можно заказать и оплатить большинство дополнительных услуг.
С каждым годом столичный рынок управления высококачественной офисной недвижимостью становился все более конкурентным. Впрочем, пока основную борьбу на нем ведут ключевые игроки – крупные международные компании. Но, с другой стороны, наблюдается и тренд на «импортозамещение» с укреплением позиций локальных игроков, которые не только на сегодняшний день накопили серьезный опыт в управлении, но и успешно разрабатывают и внедряют собственные передовые FM‐технологии.
Зарубежный опыт
За рубежом мы уже давно наблюдаем активное применение управляющими компаниями PropTech. Сегодня в мире есть немало успешных интересных офисных проектов, где технологии искусственного интеллекта, интернет‐вещей и др. являются неотъемлемой составляющей. Одним из ярких примеров является офисный комплекс The Edge в Амстердаме. Сегодня он считается, пожалуй, одним из наиболее технологичных и «зеленых» бизнес‐центров в мире. Все, что происходит внутри здания: использование рабочего пространства, влажность, температура и освещение, инженерия и многое другое – контролируется с помощью десятков тысяч различных датчиков и сводится в одной системе. Это дает УК исчерпывающую информацию о том, что происходит в БЦ, и позволяет лучше управлять объектом, обеспечивая арендаторам максимально комфортную среду. В данном офисном центре реализованы также технологии искусственного интеллекта, интернета вещей, что позволяет предоставлять максимально персонализированный сервис. К примеру, мобильное приложение, которое установлено у каждого сотрудника, само сверяется с его рабочим графиком в течение дня, определяет, какое пространство ему будет необходимо в конкретный момент (рабочий стол, переговорная комната или конференц‐зал), и бронирует за ним это место. Почти все «умные» системы в офисе связаны с данным приложением и интернетом, поэтому с приходом на рабочее место температура автоматически подстроится в зависимости от предпочтений этого сотрудника. А когда во время перерыва он придет на кухню, чтобы выпить кофе, кофемашина уже будет готовить напиток согласно его обычным предпочтениям. И это лишь малая часть реализованных опций. Примеры подобного уровня проектов сегодня есть также и во многих других развитых странах (США, Китае, Ирландии и проч.).
Спрос на технологии
В России PropTech только начинает развиваться и пока не получил широкого применения. Тем не менее с ростом объема предложения качественной офисной недвижимости, а также популярности многофункциональных проектов в столице мы видим, как уже меняются требования к управляющим компаниям. Собственники и арендаторы ожидают новых подходов в качестве и техническом обслуживании всех составляющих объекта. Именно поэтому сегодня рынок все больше нуждается в диджитализации и активном внедрении IT‐технологий в процессы управления. Компаниям предъявляется больше требований к гибкости подходов, а также – к предложению уникальных решений в оказании услуг.
Внедрение инновационных технологий позволит УК не только повысить эффективность своей работы, но и станет имиджевой составляющей бренда компании. Конечно, использование новых «умных» IT‐систем управления и оборудования потребует повышения квалификации сотрудников.
К примеру, мы для этого в том числе планируем организовывать property tour для сотрудников УК нашего БЦ Neva Towers в наиболее успешные и знаковые объекты офисной недвижимости в крупнейших мегаполисах мира. Причем в подобные поездки будут отправляться непосредственно сами исполнители, для того чтобы в дальнейшем использовать этот опыт и реализовать в рамках нашего проекта наиболее успешные подходы в управлении и эксплуатации.
Рынок на пороге перемен
Уже сейчас становится понятно, что после пандемии и возобновления бизнес‐активности рынок столкнется с серьезными изменениями, которые, в том числе, повлияют в среднесрочной перспективе на подходы в управлении офисной недвижимостью. В первую очередь – на эксплуатацию. Сегодня практически во всех бизнес‐центрах значительно усилены меры по профилактике нераспространения пандемии вируса: увеличена частота влажных уборок и проветриваний общественных пространств, установлены автоматические септики для рук и многое другое. Сегодня большинство людей уже привыкли к новому образу жизни в условиях карантина и стали более ответственно относиться к своему состоянию здоровья. Поэтому предпринимаемые сегодня дополнительные меры безопасности в дальнейшем могут стать само собой разумеющимся фактором, а также одним из требований арендаторов к УК.
Не исключено, что многие компании пересмотрят подходы к организации рабочего пространства и рабочего процесса. Вырастет спрос на офисы, которые грамотно спланированы и организованы с точки зрения разведения потоков, обеспечивают строгий контроль за вентиляционными системами и качеством воздуха, экономию ресурсов за счет внедрения зеленых технологий. Также в целях безопасности и для поддержания необходимой социальной дистанции может измениться подход к организации зоны ресепшен на входе в офис, куда в течение дня обычно приходит много посторонних людей (курьеры, посетители), которая будет реализована через электронные устройства, вытесняя личное общение с девушкой за стойкой ресепшн. Помимо этого, будет расти спрос на автоматизацию различных процессов по эксплуатации офисов. В частности, УК будут активнее использовать различных роботов для уборки помещений, доставки посылок и корреспонденции, что в какой‐ то степени также позволит сократить контакты сотрудников офиса и персонала УК. Взаимодействие УК и арендатора все больше будет уходить в online, причем не только компании арендатора в целом, но и каждого сотрудника.
В то же время пандемия изменит и структуру спроса на офисы. Успешный опыт удаленной работы простимулирует спрос на гибкие офисы, где компании смогут изменять объем занимаемых площадей в зависимости от текущих потребностей, без дополнительных условий. А это, в свою очередь, простимулирует УК задуматься о реорганизации офисного пространства и создании новых форматов.
Стандарты завтрашнего дня
Повышенные требования со стороны арендаторов к удобству, комфорту и здоровому благополучию сотрудников могут наконец‐то дать серьезный толчок к развитию и применению инноваций в сфере PropTech в офисах на нашем рынке. В настоящее время в офисном сегменте такие технологии либо вовсе не применяются, либо используются узко и разрозненно. Очевидно, что в перспективе 2–3 лет мы увидим серьезные изменения в этом направлении, связанные с появлением кардинально качественно новых, технологичных проектов.
Ситуация с пандемией и предпринимаемыми для ее нераспространения мерами отчасти стала неким стимулом для развития рынка управления коммерческой недвижимостью. Конечно, те меры безопасности и новые FM‐практики, которые сегодня используются в офисных центрах, – во многом вынужденные, но в любом случае это пошло только на пользу рынку. Будем надеяться, что в дальнейшем УК и собственники будут стремиться к созданию новой атмосферы для сотрудников – более безопасной и комфортной.